別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -16 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区田井島３丁目２７７番４ ｢田井島３－９－７０｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南熊本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 南熊本駅　南東方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により開発された新興住宅地域で、住宅建設が進み、品等の高い住宅地域として熟成しつつあ る。若年層世帯の住宅取得意欲は高く、地価は上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田井島、良町などの熊本市南部に位置する住宅地域で、需要者は、熊本市内及び周辺部の一次取得者層 となる。土地区画整理事業により開発された新興の大規模住宅団地で、住宅建設が進み地域の熟成度は増しており、良 好な居住環境を形成している。建築コストが上昇しているが住宅需要は引き続き堅調で、市場において中心となる価格 帯は、土地は１５００万円前後で、新築の戸建物件は３５００万円以上となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした新興住宅地域で、画地条件及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は現実的で ない。住宅地域においては、地域の特性、画地条件、取引価格水準などを重視して市場参加者は購入の意思決定を行う ため、当該要因を十分に反映・検討した比準価格の実証性及び信頼性は高い。本件においては、近隣地域での事例も収 集できたことから、比準価格を採用し、前年価格及び代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田井島３丁目の人口・世帯数は増加傾向が続 いており、低金利環境を背景に若年層世帯を 中心として住宅取得意欲は依然として高い。 区画整理された住宅地域で、良好な街並みが 形成されており、居住環境は優れる。商業施 設への接近性にも優れ、住宅需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％