別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -15 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区奥古閑町字内山１７６７番９ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る農地も多い住宅地 域 東4.5m市道 水道 川尻 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域であるが、集 落内開発区域に指定されてい る。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 川尻駅　南西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 利便性がやや劣る南区の外縁に存し、開発素地は多いが開発機運は熟しておらず、他に格別の変動要因はないの で、当分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奥古閑小校区一円の住宅地域である。需要の中心は、旧天明町居住者及び地縁関係者にほぼ限定され、 域外からの転入は稀な状況である。生活利便施設が減少傾向であり、開発動向は素地が多く存する割に低位で、校区生 徒数及び校区内人口は微減傾向で推移しており、周辺小学校との統合が検討されている。土地は３００万円～５００万 円程度で取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ調整区 域内の住宅地域で、賃貸市場が未熟成で共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性を重 視する住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成される ことから代表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉島 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [118.4] [101.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢 等により建築費上昇が顕著であり、不動産市 場へマイナスの影響を与えている。 利便性がやや劣る南区の外縁部で開発分譲地 が存せず、校区内人口は減少傾向であり、地 域的にやや衰退傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％