別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -14 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区護藤町字菰堀１５３２番１３ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅も見られる住 宅地域 北5m市道 水道、下水 川尻 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落内開発制度適用区域 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 川尻駅　北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの一般住宅と新興の分譲住宅が混在する調区内の住宅地域で、近年ミニ開発の住宅分譲が活発に行われ てきたが、そのぺースは落ち着きを見せており、地価の上昇傾向は鈍化しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、熊本市南西部の市街化調整区域内の住宅地域であり、並建町、浜口町、会富町、八分字町等を中 心とする地域である。需要者は熊本市南西部に地縁がある３０歳代～４０歳代の一次取得者が中心である。近隣地域か ら東側の市街地寄りの地域では宅地開発が活発であるが、当該地域では単発的な中古物件の取引も見られる。中心とな る価格は、土地は５００万円～１０００万円程度、新築建物付きで３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に共同住宅等収益物件は見られず、賃貸市場が未熟成であるほか、公法上の規制により厳しい建築上の制約が あることから、対象標準地に賃貸用不動産を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。本件では 実証性が高く説得力がある取引事例から求めた比準価格を中心に、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [117.7] [100.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の住宅市場の需給は堅調に推移している が、浸水リスクが今後市場に影響を与える懸 念があり、新規供給数は減少するものと予測 する。 近年、活発であった住宅開発が、最近では建 築費や造成費の上昇から開発利益が縮小して いるため、新規の開発が減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％