別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -11 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区南高江２丁目５４６番４ ｢南高江２－４－３４｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.5m私道 水道、下水 西熊本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 西熊本駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり大幅な要因変動は予測されない。住宅取得を巡る環境及び現在の需給動向等を勘案すると 、今後も地価水準は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南高江、白藤等を中心として広がる熊本市南部の住宅地域一帯。主たる需要者層は、自己の居住目的で土 地取得を望む中間所得者層以上が中心である。既成の住宅地域がほとんどで、ミニ開発が散見される程度。低金利環境 の継続及びコロナ禍の緩和傾向等を背景に住宅地需要は安定している。市場の中心価格帯は、土地で１１００万円程度 、新築の戸建物件で３４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模がやや小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。近隣地域における土 地利用状況をみると、自用の戸建住宅がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断され る。したがって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊本南 -6                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は微増傾向。建築費は高騰してい るものの、低金利環境の継続、住宅取得支援 施策等により需要は総体的に底堅い。 街路条件等がやや劣るものの、相対的な割安 感がある。当該地域に対する需要は安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％