別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -10 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区八幡１１丁目６８０番２ ｢八幡１１－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 川尻 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 川尻駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は最寄駅や校区内の小学校へのアクセスに優れるが、それぞれ１０００㎡程の調整池、公園、畑があり 、未利用地も存すること等総合的に勘案し、地価は概ね横ばい推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市南区の住宅地域のうち、富合町、城南町を除く圏域である。典型的な市場参加者は、自己の居住 目的で市中心部に通勤先を有する勤労者世帯を中心とする。小学校、最寄駅へのアクセスに優れ利便性が相対的に良い 地域である。中心となる価格帯は、土地については、１，０００万円～１，２００万円、新築の戸建住宅は３，０００ 万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅は相続対策で建てられた共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が中心で、事業収支の観点で収益物件の 建築は想定困難であることから、収益還元法の適用は断念した。典型的な市場参加としては、対象標準地のように自己 使用目的の個人が一般的で、市場で成立した取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のよう なことから、代表標準地との検討も踏まえた上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 87.3] [103.0] 100 60,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市南区の人口は増加傾向、一昨年来のウ ッドショックに加え、円高等に起因する建築 費高騰に起因する供給制約から需給はタイト である。 南部郊外に位置する戸建住宅を中心とする旧 来からの住宅地域で、駅、小学校等への利便 施設接近性に優れるが、未利用地が多く、需 給は緩んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％