別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -7 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区役所に近い新興 住宅地域 西5m市道 水道、下水 富合 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条１１号指 定区域（集落内開発制度指定 区域） 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 富合駅東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は義務教育施設に近接する住宅地域である。用途地域に隣接する集落内開発制度指定区域であるため周 辺の宅地開発も活発であり、今後も熟成の程度を高めて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧富合町を中心として隣接する旧城南町、旧市野田地区等に及ぶ。需要の中心は、熊本市域内外へと通 勤する一次取得者である。旧富合町においては、南区役所を中心とするエリアにおいて中小規模の宅地分譲地が多く見 られ、販売状況も順調である。また、長年の懸案であった土地区画整理事業も昨年始動した。土地は総額で概ね１０百 万円超、新築建売で２５～３０百万円程度が需要の中心である。物価高、新型コロナの影響も懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は農地も多く残る熊本市郊外の市街化調整区域に存する。賃貸市場は成熟しておらず、共同住宅用地としての有効 利用が困難であり収益価格は試算しなかった。一般戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、 意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。本件では比準価 格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [ 91.2] [101.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧町内は、人口・世帯数の増加が続くなど発 展傾向である一方、水害の可能性が比較的高 いため将来的に開発規制が強化される方向に ある。 区役所及び教育施設も近接し、利便性は高い 。今後は北側周縁部で土地区画整理事業等も あるため地価は安定的に推移するものと予測 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％