別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -4 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区刈草３丁目１３１７番９ ｢刈草３－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4.5m私道 水道、下水 西熊本 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 西熊本駅南西方 850m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は熊本市南西部の既成住宅地域で、ＪＲ西熊本駅の新設に続き大型ＳＣの店舗拡張など利便性が向上して いる。周縁ではさらなる宅地開発も進むなど地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ西熊本駅を中心とする住宅地域一帯に及ぶ。需要の中心は、熊本市域内外へと通勤する一次取得者 である。当エリアでは集落内開発制度指定区域内外において中小規模の宅地分譲地が多く見られるなど住宅地開発が活 発であり、販売状況も概ね順調に推移している。土地は総額で概ね１０～１２百万円前後、新築建売で２５～３０百万 円程度が需要の中心である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は区画整然とした新興住宅地域である。小規模画地が多く共同住宅地としての有効利用が困難であるため収益価格 は試算しなかった。地域は小規模の一般戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意 思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。従って、本件では 比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との規準を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 75.8] [100.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の旧市域は国道背後を中心に住宅地開発 が見られるなどしており人口も増加している 。白藤地区では大規模団地造成も進捗してい る。 ＪＲ西熊本駅周縁に位置する。駅及びイオン タウン西熊本の整備により発展傾向にある。 地域南側では大型開発が進捗し人口も増加し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％