別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７ ｢出仲間４－１０－１９｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 南熊本 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南熊本駅南方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は南区北部に位置する小規模戸建住宅地域である。やや古い団地であり周辺街区等が雑然としている部 分もあるが、生活利便性に優れ、供給物件が少ない為、需要は底堅く、地価はやや強含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区の比較的都心部に近い住宅地域と判断。主な需要者は自己用住宅地を取得しようとする個人が中心 である。やや古い住宅団地であり団地内部の街区は雑然とする部分があるも、比較的良好な住環境で利便性が優れる為 、需要は底堅い。供給物件も過少な為、地価水準はやや強含みに推移すると予測。市場の中心価格帯は、更地で１５０ ０万円、新築の戸建物件で３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅を主とする閑静な住宅地域であり、又共同住宅を想定するには対象標準地の画地規模はや や小さく、採算性の観点から非合理的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、出仲間周辺の適切な事 例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、前年価格からの検討を踏 まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊本南 -5                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内はコロナ禍の規制緩和等により、各消費 行動は活性化しつつある。南区では継続的な 人口の増加により、土地需要は安定している 。 流通団地の東側に位置する古くからの住宅団 地。市中心部に比較的近く利便性に優れ、需 要は底堅く、地価はやや強含みに推移すると 予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.6 ％