鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -900035	熊本市西区		建付地	（　）	台形	南東5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２７熊本０２ -900232	熊本市南区		更地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	２２７熊本０２ -900052	熊本市南区		貸家建付地	（　）	長方形	西13m市道、東9.5m、二方路		準工流通業務地区 (70,200)
d	２２７熊本０２ -900231	熊本市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南4m、角地		工業 (70,200)
e	２２７熊本０２ -900129	熊本市南区		更地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,807	100 [ 70.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.0]	56,655	100 [ 94.9]	59,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 49,262	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	57,582	100 [ 101.9]	56,508		56,500
c	(　 ) 77,316	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,285	100 [ 166.9]	51,699		51,700
d	(　 ) 51,114	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,567	100 [ 107.0]	50,063		50,100
e	(　 ) 69,594	100 [ 130.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,889	100 [ 101.9]	54,847		54,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	売急ぎ	％／月 +0.03	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +5.0
e	買進み	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
e	買進み	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

熊本西 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,133,188	2,435,595	8,697,593	7,770,000	927,593	（　0.9718） 901,435	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,179,468 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	360.00	ＬＳ2	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	981 ㎡	18.5 m x 54.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	360.00	100.0	360.00	1,353	487,080	3.0	1,461,240
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	360.00	100.0	360.00	1,353	487,080	3.0	1,461,240
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		974,160		2,922,480
								0

⑨年額支払賃料	974,160 円　×　12ヶ月　＝　 11,689,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,689,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 584,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,105,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,922,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,133,188 円　　　　（　 11,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収０４４４８　　　　-7	1,191 ( 1,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,353 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１収０４４４８　　　　-8	1,047 ( 1,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,496
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	111,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	701,395 円	11,689,920　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	111,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,435,595 円　（　　　　　　 2,483 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,770,000 円（　　　　　 7,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,133,188 円
②総費用	2,435,595 円
③純収益　①－②	8,697,593 円
④建物等に帰属する純収益	7,770,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	901,435 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,179,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本西 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 9-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　貞人

TEL.

鑑定評価額

53,500,000 円

１㎡当たりの価格

54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外｢蓮台寺５－５－６｣				②地積　(㎡)	981 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:3	倉庫Ｓ1	工場、営業所、マンション等が混在する地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	熊本 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

熊本駅　南方

1.8km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工場のほか営業所、マンション等が見られる地域である。発展傾向にある熊本駅周辺や田崎地区への接近性に優
れる事もあって近隣地域では居住施設用地需要も拡大傾向にある。当面地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に都心へ同程度の接近性を有し、工場、営業所、マンション等が混在する地域一円であり、特に蓮台寺
・十禅寺・近見地区等に強い代替、競争関係が認められる。典型的需要者層は自己利用の工場、営業所等の建設を目的
とした法人事業者のほか、良好な接近条件に着目したマンション開発業者等である。画地規模が多様なため需要の中心
となる価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では賃貸用不動産も見られるが、工場、営業所等の自用物件が中心で、賃貸市場の成熟度は低位に留まる。元
本価値に見合った賃料獲得が困難なため、収益価格は低く試算されたものと判断した。一方、比準価格は対象地が属す
る不動産市場の動向を反映し、より実証的である。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のう
え、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,200 円／㎡

[102.2]
100

100
[102.0]

100
[131.7]

[100.0]
100

54,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不透明感は薄れつつあり、低
金利環境や将来的な建築費のインフレ継続予
測等を背景に住宅取得意欲は依然底堅く、土
地需要も堅調。

小規模工場、マンション等が見られる地域で
ある。熊本駅や田崎地区等の発展に伴い、地
価は堅調に推移している。

特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度
の市場競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -248	熊本市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、南3.5m、角地		２住居 (80,200)
b	２２７熊本０１ -900314	熊本市西区		更地	（　）	長方形	北4m道路、中間画地		１中専 (60,150)
c	２２７熊本０１ -900342	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２３１熊本０１ -32	熊本市西区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,298	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,700	100 [ 145.4]	55,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,500
b	(　 ) 43,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	48,551	100 [ 90.8]	53,470		53,500
c	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,898	100 [ 74.7]	54,750		54,800
d	(　 ) 64,169	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	74,567	100 [ 137.3]	54,310		54,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

熊本西 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,123,933	2,389,640	8,734,293	7,560,000	1,174,293	（　0.9718） 1,141,178	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,280,383 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	350.00	ＬＳ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	981 ㎡	18.5 m x 54.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	350.00	100.0	350.00	1,350	472,500	3.0	1,417,500
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	350.00	100.0	350.00	1,350	472,500	3.0	1,417,500
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		945,000		2,835,000
								0

⑨年額支払賃料	945,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,340,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 324,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,340,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 324,000 円　　×　　％　＝　　 567,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,097,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,835,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,123,933 円　　　　（　 11,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１（収）５９４２　　　　-90101	1,250 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,330	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,353 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１（収）５９４２　　　　-90102	1,505 ( 1,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,000 円	108,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	699,840 円	11,664,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	216,000 円	108,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,389,640 円　（　　　　　　 2,436 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,560,000 円（　　　　　 7,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,123,933 円
②総費用	2,389,640 円
③純収益　①－②	8,734,293 円
④建物等に帰属する純収益	7,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,174,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,141,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,280,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）