別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区春日８丁目４６４番１外 ｢春日８－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 熊本 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 熊本駅　西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、熊本市西部に位置する一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域である。周辺の田崎地区等 における商業施設の充実等を背景に需要は底堅く、地価は上昇傾向が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市西区を中心とする住宅地域と判定した。主な需要者は熊本都市圏に居住する自己使用目的の一般 給与所得者層の個人等である。近隣地域を含む熊本駅周辺から田崎方面は、集中的な環境整備事業が進捗し、これに伴 い商業施設の充実など発展傾向にあり、生活利便性が向上している。需要の中心となる価格帯は、５０坪程度で総額１ ，０００～１，２００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として戸建住宅により構成される地域であり、また、対象標準地は規模が小さく、賃貸住宅の想定が困 難であるため、収益還元法の適用を断念した。なお、主な需要者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決 定の指標にするものと判断され、比準価格の規範性は高いものと判断される。よって、市場性を反映した比準価格を妥 当と判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 89.0] [101.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本都市圏の不動産需要は概ね堅調であるも のの、コロナ禍等により事業収益が悪化した 業種の多い中心商業地域は当該需要に陰りが みられる。 周辺の田崎地区等における商業施設の充実等 を背景に需要は底堅く、地価は緩やかながら 上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％