別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -10 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区小島９丁目２０４４番１ ｢小島９－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、下水 熊本 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され ている。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 熊本駅西方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な一般住宅が多い住宅地域で、特段の変化は見られない。熊本市西部の集落内開発制度指定区域内で開発 された新興分譲住宅地等との競争力で劣り、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として平坦な地勢を有する熊本市南西部に位置する住宅地域と判定した。需要者は自用での居住を目 的とした個人が中心である。市場の中心となる価格帯は、土地は５００万円程度、新築戸建物件は総額２，５００万円 程度である。平坦な地勢にあって、周辺の市街化調整区域内においては、集落内開発制度区域内での分譲住宅地の宅地 開発が進んでおり、街路条件および住環境等に劣る既成住宅地の土地需要は低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は面積が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の試算を断念した。比準 価格は規範性の高い取引事例を中心に求めており、近時の取引市場を反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定 にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [165.1] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小島小校区の人口は微減傾向、世帯数は微増 。西区の新設住宅着工戸数は、持家は概ね高 水準で推移。市中心部から離れた地域では、 売り物件が増加。 地域要因に格別の変化はない。交通接近性等 の劣る住宅地域で、競争力に劣り、土地需要 はやや低調である。価格は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％