別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区花園４丁目３４３番１４ ｢花園４－１１－４｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東4m道路 水道、ガス、下水 上熊本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 上熊本駅　西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。コロナ禍の影響は軽微であるが、高台傾斜地への需要は低迷して おり地価は下落傾向であった。値頃感もあって、今後、地価は横ばい圏で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に熊本市の西部地区に位置する低層住宅を中心とした住宅地域一円である。典型的需要者は熊本市及び 周辺市町に居住する一次取得者層と判断した。熊本市中心市街地やＪＲ上熊本駅等への接近性は比較的良好ながら、狭 隘で未整備な街路条件もあって高台、傾斜地域の不動産需要は低迷が続いている。一方、継続的な地価下落を受け、ほ ぼ底値付近で推移していることもあって、下げ止まりから横ばい圏へ移行しつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は比較的小規模な画地であり、共同住宅等の収益用建物想定は事業収支の観点から困難なため収益価格の査定は 断念し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求められて おり、高い規範性が認められる。よって、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との価格均衡 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [149.8] [103.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不透明感は薄れつつあり、低 金利環境や将来的な建築費のインフレ継続予 測等を背景に住宅取得意欲は依然底堅く、土 地需要も堅調。 街路条件にやや難がある高台傾斜地の住宅地 域で需要は低迷しているが、上熊本駅西側で 街路整備が進捗するなど将来への期待感も指 摘される。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％