別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区花園７丁目１９５１番１０ ｢花園７－６２－２５｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 く見られる閑静な住 宅地域 東4m市道 水道、下水 上熊本 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 上熊本駅　北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 起伏をのある地勢で、街路も幅員が狭く配置が雑然とし、学校や商業施設等への接近性も劣る等、住宅地として の品等及び生活利便性は低い。需要は総じて低調で取引件数も少ない等、地価は弱含み傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、西区北東部の住宅地域を中心とする圏域で、特に花園、島崎地区等との代替競争関係が強い。主たる 需要者は熊本市都市部を通勤圏とする一次取得者等で、中心となる規模・価格は土地のみの場合２００㎡前後で６００ ～９００万円程度、土地建物総額で２，５００万円程度である。西区における需要の中心は街区の整った平坦地で、街 路条件や傾斜地等の地勢が劣る地域等についての人気は低く、需要は低調で取引価格の低下傾向が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした街路条件・地勢等が劣る住宅地域であり、賃貸用不動産はほとんど見られない。また公法上の 規制からも、合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難と判断されることから、収益価格は試算を断念し た。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断 される比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [170.5] [101.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による取引活動の停滞が一部にみら れるものの、金融緩和の拡大等により、不動 産市況は底堅い推移が続いている。 傾斜を有する地勢、狭小で雑然とした街路や 低い生活利便性等の要因が、他地域との比較 における市場競争力の低下を助長しており需 要は低調。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％