別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -4 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区島崎７丁目１２０番 ｢島崎７－９－１８｣ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる既成 住宅地域 西4m市道 水道、下水 上熊本 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 上熊本駅西方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台にあって、街路条件等にやや難がある住宅地域である。低金利政策や値頃感を背景にした土地需要の回復も 見られるが、周辺新興分譲地等との競争力で劣り、将来的には需要の鈍化が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、島崎、花園等を中心とする熊本市西部のやや郊外に位置する住宅地域と判定した。需要者は自用での居 住を目的とした個人が中心である。市場の中心となる価格帯は、土地は７００万円～１，０００万程度、新築の戸建物 件は総額２，５００万円程度を中心に３，０００万円迄である。復興需要の一巡後、郊外の街路及び地勢等に劣る地域 の土地需要は、やや停滞気味である。地価はやや弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパート等も散見されるが、１低専に指定された郊外の住宅地域で賃貸市場は未成熟であり、事業収支の 観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格の試算を断念した。比準価格は規範性の高い住宅地の取引事例を 採用し求めており、近時の取引市場を反映した説得力を有する価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を 反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [151.8] [ 96.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城西小校区の人口は微減傾向、世帯数は概ね 横ばい。西区の新設住宅着工戸数は、持家は 概ね高水準で推移し、貸家は昨年前半に大き な伸びを示した。 地域要因に格別の変化はない。斜面に形成さ れた既成住宅地域で、街路条件等にやや難が 見られる。既成住宅地における需要はやや低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％