別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　桐山　馨   TEL.

鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区小山３丁目６０２番１ ｢小山３－２－７７｣ ②地積 　(㎡) 2,430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 倉庫 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 等が混在する工業地 域 北東7m市道、南側道 水道、下水 東海学園前 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 東海学園前駅北東方 5.4km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本トラックターミナル周辺の物流センターや倉庫が集まる流通業務地域であり、今後とも現状を維持すると予 測する。ｅコマース市場の拡大による物流サービス需要増等を受け、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本都市圏を中心とした県内の営業所、倉庫、工場等が見られる流通業務地域一円である。需要者は製造 業や物流業の法人事業者等が主になると思料する。物流サービス需要の増大傾向が継続しているなど、高速道路ＩＣや 空港等へのアクセスに優れた流通業務用地に対する需要は比較的堅調である。業種・業態や画地規模による幅が大きい ことから、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の営業所、倉庫、工場等としての利用が中心であり、賃貸市場の成熟程度が低いことから、収益価格 は試算できなかった。対象標準地のように自己の業務利用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合において は、一般的に信頼性のある取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地 との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活様式の変化に伴い物流需要の増大傾向が 続いていること等のため、供給が限られてい る流通業務系を中心に、工業地に対する需要 は堅調である。 古くからの地域で周辺道路の渋滞はあるもの の、市中心部へのアクセスに比較的優れた工 業地域。業務需要増を受けて、工業地に対す る需要は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％