別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 3-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 熊本市東区小山２丁目６５９番 ②地積(㎡) 1,209  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 畑 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 水道、下水 武蔵塚 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   80 ｍ、西  160 ｍ、南  170 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 造成後戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路無 交通 施設 武蔵塚駅南東方 3.7km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の 　将来予測 九州自動車道の東側に位置する住宅地域に囲まれた熟成度の高い宅地見込地地域であり、堅調な住宅地需要を背 景に、今後も地価水準は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 造成後戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     21,200 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     21,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市郊外に存する宅地見込地地域一円である。需要者は、地場の不動産業者や開発業者等が中心であ る。建築費や造成費の高騰により、以前ほどの勢いは失いつつあるが、依然として、住宅地需要の認められるエリアで あり、農地等の宅地開発が行われている。取引の価格帯については、開発規模や有効宅地化率等により開差が見られる 。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としており、実証的な試算価格である。一方、控除 法による価格は、開発業者等の投資採算性に着目して求めた試算価格であるが、試算の過程において、幾つかの想定要 因を含み、かつ、十分な資料を収集することが困難であったことから、相対的規範性はやや劣ると判断した。したがっ て、比準価格を標準に、控除法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     21,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.5 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は微増傾向で推移しており、住宅地需要 は堅調であるが、建築費や造成費の高騰により開発 業者の仕入れ値に落ち着きが見られる。 住宅地需要の堅調なエリア内に存し、周辺において 宅地開発が多く見られる等、堅調な需要を維持して いる。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他