別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -23 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区花立４丁目５９番 ｢花立４－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 新水前寺駅　東方 6.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市東部の区画整然とした閑静な住宅地域で、周辺は生活関連施設が充実し、今後も良好な居住環境を維持す ると見込まれる。当該地域において需要者の住宅取得意欲は高く、地価は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、花立、桜木、東野地区を中心とした熊本市東部に位置する住宅地域で、需要者は、熊本市内及び周辺部 に居住する中堅所得者層が中心となる。当該地域は生活関連施設が充実し、街路条件、街区の状況が優れ居住環境に恵 まれることから人気が高く、市場では高価格帯の取引が続き、地価は上昇傾向が続いている。土地は２５０㎡程度で２ ３００万円前後となり、新築の戸建物件は画地規模を小さくし４０００万円前後とする取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心となる住宅地域であり、また公法上の規制から十分な賃貸収益を得ることが難しいことから 収益還元法は適用しない。市場参加者は、地域の特性、画地条件、取引価格水準などを重視して購入の意思決定を行う ことから、当該要因を十分に反映・検討した比準価格は、実証的であり説得力が高い価格である。本件では、前年価格 及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [100.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格の高騰により住宅建設費の上昇が続 いているが、低金利環境を背景に住宅需要は 底堅く、居住環境に優れた地域の需給動向は 強含んでいる。 生活関連施設が充実し、良好な住環境を背景 に市場での人気が高く、需給は強含みの状況 が続いており、当該地域の相対的地位は上昇 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％