別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -22 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,80) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 のほか農地もある住 宅地域 西5.5m道路 水道、下水 南熊本 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落内開発制度適用区域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ道路 交通 施設 南熊本駅 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、ハザードマップで浸水侵想定が３ｍ弱のエリアであるが、校区内の小学校へのアクセスに優れてい ること等により、既存集落である当該地域の地価は割安感から堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道５７号線東バイパス南側背後の画図町大字所島、下無田エリア等の外、南区の市街化調整区域内の 住宅地域。主たる需要者層は、熊本市内及びその周辺に居住する一次取得者層から買い替え目的の年配層まで幅広い。 需要の中心となる価格帯は、土地については１，０００万円～１，２００万円程度、新築建物付きで２，５００万円～ ３，０００万円台前半と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者は個人等で最終需要者であり、市場参加者及び最有効使用の観点から収益価格は規範性に乏しく、調整区 域内の住宅地域では賃貸市場が未成熟であり、収益性の観点から共同住宅の建築を想定することは現実的に困難である ことから収益還元法は適用しない。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域内で、自用目的の取引が中心であり、取 引事例に着目して価格形成がなされていることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市東区の人口は横ばいから微増傾向、一 昨年来のウッドショックに加え円高等に起因 する建築費高騰による供給制約から需給はタ イトである。 ハザードマップの浸水侵や校区内小学校への アクセス等、近隣地域より条件の劣る周辺の 地域で高額の取引があり、割安感から需要は 底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％