別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -19 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区下江津１丁目３１番４４ ｢下江津１－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新水前寺駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市内でも品等の高い閑静な既成住宅地域である。住環境、交通接近条件共に優れ、土地需要の高さに 比較して供給が少ないため、地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区の熊本都心部に近い閑静な住宅地域を中心とする。需要者の中心は、主として自用での居住利用を 目的とした市内の比較的富裕層である。良好な住環境や生活上の利便性等を有し、品等も高いため、底堅い需要が存在 するが、供給の少なさにより需給ギャップが顕在化している。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約１７０～２０ ０㎡程度で、総額で概ね１，０００～１，５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、東区の南西部に位置する閑静な住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての 利用及び土地取引が殆どであり、また規模が小さいことや地域の特性からも共同住宅の想定は困難であるため、収益価 格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価 格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により一時停滞していたが、市内で の宅地開発動向の東進傾向と東区の人口増加 は継続する。一方建築費高騰により着工件数 は減少している。 市内でも人気の高い住宅団地に隣接する環境 条件に優れた住宅地域である。周辺一帯の熟 成度の高まりと共に、地価は安定的に推移す ると予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％