別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -16 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区西原１丁目１２番４ ｢西原１－１６－８｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 水前寺駅北東方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 校区内の小学校が交通量が多く広幅員の国道５７号線バイパスの対面に存するが、区画整然としており既成住宅 地域として人気は高く、需要は底堅いことから、地価はやや強含んで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市東区内、国道５７号線東バイパスの背後の住宅地域で、保田窪エリアの外、長嶺エリア、月出エ リア等。主たる需要者層は、一次取得者から買い替え目的の年配層まで幅広い。建築費の高騰等により、総額がやや大 きくなってきていることに起因して、小さめに区画割しての分譲地については若年層に人気である。中心となる価格帯 は、土地で１，２００万円～１，５００万円程度、新築建物付きで３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建築が現実的に困難であることから、収益価格は試算しなかった。近隣地域は 、低層戸建住宅が多く、需要者は繁華性・収益性より快適性・利便性が重視する。したがって、本件では、比準価格を 採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 77,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市東区の人口は横ばいから微増傾向、一 昨年来のウッドショックに加え円高等に起因 する建築費高騰による供給制約から需給はタ イトである。 ＴＳＭＣの菊陽への工場進出で、国道５７号 線東バイパス沿線の熊本ＩＣ以南でも引合い があることから、背後地域となる近隣地域の 需要も底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％