別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -14 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区上南部２丁目１４６０番１３ ｢上南部２－７－１９｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とした住宅地域 北西6m私道 水道、下水 竜田口 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 竜田口駅北東方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市北東部の既存住宅地域であり、国道５７号線、大型商業施設に近く生活利便性に優れる。周辺地域に 比し値頃感があり、需要は底堅く、地価は上昇傾向に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上南部を中心として広がる熊本市北東部の住宅地域一帯と判断。主な需要者は自己の居住目的で住宅地を 取得しようとする熊本市在住のエンドユーザーが中心である。周辺地区では小規模開発も見られ、大型商業施設に近接 した立地で生活利便性は良好。周辺地域に比し値頃感がある為、土地需要は堅調であり、地価水準はやや強含みに推移 すると予測。市場の中心価格帯は、更地で１１００万円、新築の戸建物件で３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が中心であり、又共同住宅を想定するには対象標準地の画地規模はやや小さく、採算性の観 点から非合理的であり、収益価格は試算しなかった。他方、比準価格は、上南部周辺地区の適切な戸建住宅地事例より 試算し、市場性を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を持 って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [125.0] [100.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内はコロナ禍の規制緩和等により、各消費 行動は活性化しつつある。東区では直近人口 の微増傾向が続いており、土地需要は安定し ている。 大型ＳＣ、５７号に近く、生活利便性に優れ る既存住宅地域。値頃感より土地需要は堅調 であり、地価水準は上昇傾向に推移すると予 測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％