別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -13 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区御領２丁目７０４番４ ｢御領２－２２－３４｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅等が多い住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 竜田口 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 竜田口駅　東方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道５７号の背後に位置する住宅地域で、街路の連続性にやや難があるが、商業施設、小学校への接近性に優れ ることから住宅需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、御領、八反田、長嶺地区を中心とした熊本市北東部に位置する住宅地域で、需要者は市内及び周辺部の 一次取得者層が中心となる。街路の連続性にやや難がある地域であるが、幹線道路や商業施設への接近性に優れること から生活利便性が高く、住宅の需給動向は堅調で地価は上昇基調が続いている。土地は１８０㎡程度で１２００万円前 後、新築の戸建物件は３２００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規模が大きい画地では共同住宅が見られるが近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市場参加者の観点から収 益還元法の適用は現実的でない。自己居住を目的とした取引が中心となる戸建住宅地域においては、類似不動産の取引 価格を指標として価格水準が形成されており、周辺住宅地の事例から試算した比準価格の信頼性、実証性は高い。本件 においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [115.3] [103.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 託麻西小学校区の人口・世帯数はともに増加 傾向にあり、特に小学校に近接する御領１丁 目及び２丁目の増加が大きく、需給動向は堅 調である。 街路の連続性にやや難があるが、商業施設、 小学校への接近性に優れることから住宅需要 は堅調であり、市場性は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％