別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -12 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区長嶺東９丁目１６７番５４ ｢長嶺東９－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 光の森 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 光の森駅　南方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 東区の郊外に開発された比較的古い住宅団地で、近年、周辺の小山、戸島地区において住宅開発が活発化して近 隣地域の市場競争力の低下がみられるが、当面、地価水準は現状を維持しつつ底固く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市東区郊外部のうち長嶺地区以東の住宅地で、具体的には長嶺東、御領、小山地区等がその範囲と なる。需要者の中心は３０歳代から４０歳代の勤労者世帯で、中心となる価格は標準的規模の平地の戸建住宅の場合、 土地が１０００万円から１３００万円程度、新築建物付きで３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域は快適性を目的として開発された住宅団地で、自用目的の取引が支配的な住 宅地域であるため収益価格は試算しなかった。本件では実証性が高く説得力のある取引事例から求めた比準価格を中心 に、前年標準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [124.0] [100.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市東区の住宅市場は、土地の供給不足や 建築費の上昇により売り希望価格が上昇して 買い希望価格と開差が生じているため取引は 減少している。 格別の変動要因はないものの、小学校等の利 便施設への接近性に難があり、やや需要に陰 りがみられ、市場競争力の低下がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％