別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -9 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区新生２丁目９５番 ｢新生２－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新水前寺駅南東方 3.7km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然とした利便性の良い既成住宅地域である。一部に併用住宅も混在するが、健軍商店街、市電 への接近性に優れ、堅調な需要が見込まれ、今後の地価水準は強含みに推移していくと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新生等を中心とした市東部等の住宅地域一帯と判断。主な需要者は自己の居住目的で住宅地を取得しよ うとする熊本市在住のエンドユーザーが中心である。当地域は商店街及び市電停への接近性も良好な利便性の優れる住 宅地域である為、需要は堅調であり、地価は強含みに推移すると予測。画地規模にも左右されるが更地１５００万円前 後、新築の戸建物件で３５００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部にアパートが散見されるが、殆どが自用の戸建住宅であり、又対象標準地の画地規模は小さく投資採算 性の観点から収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する熟成した戸建住宅地域であり、取引価格の水準を 指標に価格が決定される事が一般的である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を持って鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [103.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内はコロナ禍の規制緩和等により、各消費 行動は活性化しつつある。東区では直近人口 の微増傾向が続いており、土地需要は安定し ている。 住宅がやや密集しているが、生活利便性に優 れる区画整然とした住宅地域である。需要は 堅調であり、地価水準は上昇傾向に推移する と予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％