別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -8 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区下南部３丁目４１３番５ ｢下南部３－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m市道 水道、下水 竜田口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 竜田口駅北東方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は熊本市東部やや郊外の既成住宅地域である。地域周辺に特段の変動要因はないが、国道５７号を挟ん で南東方背後地域の熟成度の上昇の影響もあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区の国道５７号背後の住宅地域を中心とする。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的と した比較的若い世代の個人である。国道沿道に立地する商業施設等への接近性に優れ、また比較的割安な価格帯にもあ るため、底堅い需要が存在し、加えて南東周辺地域の高値での旺盛な土地取引の影響下にもある。需要の中心となる価 格帯は、土地は規模約１６０～２５０㎡程度で、総額で概ね９００～１，５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、東区のやや郊外に位置する比較的閑静な住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地 としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模が小さいことから共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の算 定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採 用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [124.6] [103.0] 100 57,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により一時停滞していたが、市内で の宅地開発動向の東進傾向と東区の人口増加 は継続する。一方建築費高騰により着工件数 は減少している。 特段大きな変動要因は見られないが、大型商 業施設への接近性等、生活利便性の高さや、 周辺での宅地需要増の影響もあり、地価は安 定的に推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％