別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -5 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　桐山　馨   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.9 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区戸島西４丁目３５５１番１８ ｢戸島西４－９－６９｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道、下水 水前寺 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 水前寺駅北東方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 周辺開発が進みつつある東部郊外部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域で、今後とも現状を維持すると予 測する。生活利便性に優る地域内の区画整然とした住宅団地であり、地価はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は託麻地区を中心とした熊本市東部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部 に勤務先を有する勤労者等であると思料する。市街化調整区域内であるが、生活利便性等に優れていることから宅地化 が進みつつある地域であり、土地に対する需要は堅調である。土地は１，２００～１，７００万円程度、新築の戸建物 件は４，０００万円前後の物件が需要の中心になると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内であり、賃貸物件は転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益 価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的 に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえたうえ で、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [100.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格高騰等により住宅価格は上昇してい るものの、人気のある地域の宅地需要は継続 しており、全般的に不動産市場は堅調に推移 している。 調区内ではあるが、宅地化が進みつつある託 麻地区の住宅地域。各種利便施設への接近性 にも優れており、住宅地に対する需要は堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％