鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -10	熊本市中央区		建付地	（　）	不整形	東25m国道、西4.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２３１熊本０１ -169	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、北4m、角地		商業 (100,600)
c	２３１熊本０１ -240	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	２２７熊本０１ -900279	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	台形	南東14.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２２７熊本０１ -900293	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 676,075	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	697,054	100 [ 136.4]	511,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	521,000
b	(　 ) 600,644	100 [ 120.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	500,036	100 [ 98.0]	510,241		520,000
c	(　 ) 628,414	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	627,157	100 [ 123.8]	506,589		517,000
d	(　 ) 566,027	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	575,268	100 [ 111.0]	518,259		529,000
e	(　 ) 527,905	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	525,265	100 [ 104.5]	502,646		513,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 521,000 円／㎡]

熊本中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	188,833,356	42,104,759	146,728,597	116,622,000	30,106,597	（　0.8811） 26,526,923	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	564,402,617 円　　　　（　 354,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	894.25	ＲＣ14F1B	8,112.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,595 ㎡	46.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１４階は住宅（ファミリータイプ）、地下１階は駐車場を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

標準設計仕様。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	21.00

1～ 1	店舗	623.25	53.9	336.00	3,810	1,280,160	6.0	7,680,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	894.25	73.4	656.25	3,310	2,172,188	6.0	13,033,128
							0.0	0
3～10	共同住宅	645.15	90.5	584.00	2,110	1,232,240	3.0	3,696,720
							0.0	0
11～14	共同住宅	353.15	82.7	292.00	2,360	689,120	3.0	2,067,360
							0.0	0

計		8,112.30	84.2	6,832.25		16,066,748		58,557,288
								0

⑨年額支払賃料	16,066,748 円　×　12ヶ月　＝　 192,800,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,832.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	192,800,976 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,500,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 12,018,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	188,282,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	58,557,288 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 550,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	188,833,356 円　　　　（　 118,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収９６３１　　　　-10	2,886 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	3,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,833 円/㎡　月額支払賃料（　 3,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収９６３１　　　　-11	2,443 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [102.0]	100 [ 85.0]	3,808
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,550,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,018,059 円	200,300,976　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,871,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,535,000 円	1,710,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,420,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,710,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 42,104,759 円　（　　　　　　 26,398 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8811

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,710,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 8,112.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	116,622,000 円（　　　　　 73,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	188,833,356 円
②総費用	42,104,759 円
③純収益　①－②	146,728,597 円
④建物等に帰属する純収益	116,622,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,106,597 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,526,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564,402,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-17

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　村坂　亮

TEL.

鑑定評価額

818,000,000 円

１㎡当たりの価格

513,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区辛島町４番６｢辛島町４－３５｣				②地積　(㎡)	1,595 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.5:1	事務所兼共同住宅ＲＣ14F1B	中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北14.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	熊本 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

熊本駅　北東方

1.8km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中高層の事務所兼共同住宅等が見られる商業地域である。希少性の高い地域で、近接地区における
大型複合商業施設開業による波及効果への期待感等から、土地価格は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 518,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 354,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市中心商業地域及びその周辺部に存する商業地域に及ぶ。典型的な需要者は、賃貸ビル事業等を目
的とした法人事業者のほか、資金力を有する不動産投資家等が想定される。希少性の高い地域で、近接地区における大
型複合商業施設開業による波及効果への期待感等から、土地価格は上昇傾向で推移するものと予測する。市場の中心と
なる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。賃貸市場の成熟の程度は高いものの、賃料の遅行
性のほか、収益性を上回る不動産投資のメリット等も踏まえ、収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、
現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 428,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 87.2]

[102.0]
100

510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    498,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の基調としては持ち直しているものの、
海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型
コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視
が必要である。

希少性の高い地域であり、近接地区における
大型複合商業施設による波及効果への期待感
等から、土地価格は上昇傾向で推移するもの
と予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -169	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、北4m、角地		商業 (100,600)
b	２２７熊本０１ -900059	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,450)
c	２３１熊本０１ -202	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西7m、角地		商業 (100,400)
d	２２７熊本０１ -900279	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	台形	南東14.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 600,644	100 [ 120.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	508,553	100 [ 100.0]	508,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	519,000
b	(　 ) 251,823	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,378	100 [ 50.8]	510,587		521,000
c	(　 ) 346,428	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	344,074	100 [ 67.5]	509,739		520,000
d	(　 ) 566,027	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	592,018	100 [ 118.0]	501,710		512,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 518,000 円／㎡]

熊本中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	188,782,590	42,073,058	146,709,532	116,622,000	30,087,532	（　0.8811） 26,510,124	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	564,045,191 円　　　　（　 354,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	894.25	ＲＣ14F1B	8,112.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,595 ㎡	46.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３階～１４階：共同住宅、地下１階：駐車場

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	623.25	53.9	336.00	3,720	1,249,920	6.0	7,499,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	894.25	73.4	656.25	3,200	2,100,000	6.0	12,600,000
							0.0	0
3～10	共同住宅	645.15	90.5	584.00	2,150	1,255,600	3.0	3,766,800
							0.0	0
11～14	共同住宅	353.15	82.7	292.00	2,250	657,000	3.0	1,971,000
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	21.00

計		8,112.30	84.2	6,832.25		16,022,720		58,117,920
								0

⑨年額支払賃料	16,022,720 円　×　12ヶ月　＝　 192,272,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,832.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	192,272,640 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,500,000 円　　×　　％　＝　　 11,536,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	188,236,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	58,117,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 546,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	188,782,590 円　　　　（　 118,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収益０７９７６　　　　-13	2,337 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,710	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,732 円/㎡　月額支払賃料（　 3,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収益０７９７６　　　　-6	4,954 ( 4,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	3,909
c	２３１収益０７９７６　　　　-10	2,541 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,970

熊本中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,550,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,986,358 円	199,772,640　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,871,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,535,000 円	1,710,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,420,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,710,000 円	1,710,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 42,073,058 円　（　　　　　　 26,378 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8811

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,710,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 8,112.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	116,622,000 円（　　　　　 73,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	188,782,590 円
②総費用	42,073,058 円
③純収益　①－②	146,709,532 円
④建物等に帰属する純収益	116,622,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,087,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,510,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 564,045,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,000 円／㎡）