鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -50	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東7m県道、南西1m、二方路		１住居 (60,200)
b	２３１熊本０１ -88	熊本市中央区		更地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２３１熊本０１ -148	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m市道、南西9m、角地		近商 (100,300)
d	２３１熊本０１ -168	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南10m市道、東6m、角地		近商 (100,300)
e	２３１熊本０２ -118	熊本市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西28m国道、北東15m、南東4m、三方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,571	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.9]	154,372	100 [ 107.1]	144,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 165,784	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	176,953	100 [ 119.9]	147,584		152,000
c	(　 ) 82,552	100 [ 70.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	129,622	100 [ 90.9]	142,598		147,000
d	(　 ) 173,463	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	167,020	100 [ 115.0]	145,235		150,000
e	(　 ) 172,243	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	163,228	100 [ 110.0]	148,389		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	その他	％／月 +0.18	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

熊本中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,020,749	5,216,362	13,804,387	9,772,000	4,032,387	（　0.9490） 3,826,735	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	81,419,894 円　　　　（　 58,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	420.00	Ｓ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,395 ㎡	41.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗４区画、２階は事務所６区画、計１０区画を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準設計仕様。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	85.0	357.00	2,580	921,060	4.0	3,684,240
							0.0	0
2～ 2	事務所	420.00	85.0	357.00	2,230	796,110	4.0	3,184,440
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	85.0	714.00		1,717,170		6,868,680
								0

⑨年額支払賃料	1,717,170 円　×　12ヶ月　＝　 20,606,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,606,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,648,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,957,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,868,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,020,749 円　　　　（　 13,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収９６３１　　　　-6	1,756 ( 1,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,592 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収９６３１　　　　-7	1,856 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,602
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	700,000 円	140,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,236,362 円	20,606,040　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,670,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,190,000 円	140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	280,000 円	140,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,216,362 円　（　　　　　　 3,739 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,772,000 円（　　　　　 7,005 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,020,749 円
②総費用	5,216,362 円
③純収益　①－②	13,804,387 円
④建物等に帰属する純収益	9,772,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,032,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,826,735 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,419,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本中央 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-15

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　西川　毅彦

TEL.

鑑定評価額

208,000,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区帯山９丁目９５２番１２｢帯山９－４－６｣				②地積　(㎡)	1,395 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	診療所ＲＣ1	中小規模の営業所等が多い日赤前の路線商業地域	北西25m市道、北東側道	水道、ガス、下水	水前寺 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

水前寺駅　北東方

3.6km

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当市中心部と東部地区を結ぶ幹線道路沿線の、低層店舗・営業所等が立ち並ぶ路線商業地域である。背後の住宅
人口も安定しており、成熟した商業地域として推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市中心部と郊外を結ぶ幹線道路沿いの商業地域で、小規模の画地は店舗併用住宅、大中規模の画地は営
業所等の需要が見込まれ、需要者は小規模画地については個人、大中規模画地については法人ないし投資家等が想定さ
れる。分譲マンションへの需要は小さい。中心となる価格帯は、取得後の利用目的・需要者の資金力・事業計画により
バラツキがあるために明確な傾向は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、幹線道路沿いの取引事例（更地及び貸家建付地）から試算し、近隣地域の現状に対応した実証的な価格が
得られたと考える。収益価格は想定した建物・設定賃料等妥当であるが、想定項目が多く、収益の期間が長期に亘るた
めにその精度に若干の難点がみられる。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との
検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 191,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[136.2]

[103.0]
100

148,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス対策による経済支援の効
果もあり、景気は持ち直しつつある。戸建住
宅・マンション需要は堅調に推移している。

当市東部地区の路線商業地で、店舗等の新た
な立地は少ないものの、背後地人口も安定し
ており、商業地としての需給は均衡している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +3.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -223	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、南12m、北4m、三方路		近商 (100,300)
b	２３１熊本０１ -50	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東7m県道、南西1m、二方路		１住居 (60,200)
c	２３１熊本０２ -119	熊本市東区		底地	（　）	ほぼ台形	北西27m国道、南西6m、二方路		準工 (70,200)
d	２３１熊本０２ -222	熊本市東区		更地	（　）	ほぼ整形	南西21m県道、東4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,652	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	224,326	100 [ 149.4]	150,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 141,571	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.9]	155,134	100 [ 101.4]	152,992		158,000
c	(　 139,596) 139,596	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	141,393	100 [ 95.0]	148,835		153,000
d	(　 ) 187,599	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,867	100 [ 123.5]	149,690		154,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +12.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

熊本中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,960,965	4,767,476	13,193,489	9,074,000	4,119,489	（　0.9490） 3,909,395	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	83,178,617 円　　　　（　 59,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	420.00	Ｓ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,395 ㎡	41.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗４戸、事務所６戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比により建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	85.0	357.00	2,442	871,794	4.0	3,487,176
							0.0	0
2～ 2	事務所	420.00	85.0	357.00	2,100	749,700	4.0	2,998,800
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	85.0	714.00		1,621,494		6,485,976
								0

⑨年額支払賃料	1,621,494 円　×　12ヶ月　＝　 19,457,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,457,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,556,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,901,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,485,976 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,960,965 円　　　　（　 12,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収０４３３５　　　　-3	1,932 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収０４３３５　　　　-4	2,189 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,575
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,167,476 円	19,457,928　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,520,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,040,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	130,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,767,476 円　（　　　　　　 3,418 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,074,000 円（　　　　　 6,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,960,965 円
②総費用	4,767,476 円
③純収益　①－②	13,193,489 円
④建物等に帰属する純収益	9,074,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,119,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,909,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,178,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,600 円／㎡）