鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -261	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	２２７熊本０１ -900178	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南8m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	２１７熊本０１ -900207	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	２１１熊本０１ -900222	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 821,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	821,730	100 [ 31.7]	2,592,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	2,460,000
b	(　 ) 1,027,169	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	972,387	100 [ 38.4]	2,532,258		2,410,000
c	(　 ) 2,520,733	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	2,555,191	100 [ 102.0]	2,505,089		2,380,000
d	(　 ) 1,491,021	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,462,692	100 [ 57.6]	2,539,396		2,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -66.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,400,000 円／㎡]

熊本中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,855,740	6,384,508	19,471,232	9,686,000	9,785,232	（　0.9520） 9,315,541	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	207,012,022 円　　　　（　 1,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	110.00	ＲＣ5	455.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	118 ㎡	4.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗を想定

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

地域の標準的な有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	75.0	82.50	12,100	998,250	10.0	9,982,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	110.00	80.0	88.00	7,350	646,800	10.0	6,468,000
							0.0	0
3～ 3	店舗	110.00	80.0	88.00	4,000	352,000	10.0	3,520,000
							0.0	0
4～ 4	店舗	110.00	80.0	88.00	3,700	325,600	10.0	3,256,000
							0.0	0
5～ 5	塔屋	15.00

計		455.00	76.2	346.50		2,322,650		23,226,500
								0

⑨年額支払賃料	2,322,650 円　×　12ヶ月　＝　 27,871,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,871,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,229,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,642,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,226,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 213,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,855,740 円　　　　（　 219,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収０７６４８　　　　-10	11,242 ( 11,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	12,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,201 円/㎡　月額支払賃料（　 12,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収０７６４８　　　　-11	12,675 ( 12,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,675
c	２３１収０７６４８　　　　-12	9,329 ( 9,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	11,661

熊本中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,672,308 円	27,871,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,319,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	145,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,384,508 円　（　　　　　　 54,106 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 303,000 円／㎡　×　 455.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,686,000 円（　　　　　 82,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,855,740 円
②総費用	6,384,508 円
③純収益　①－②	19,471,232 円
④建物等に帰属する純収益	9,686,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,785,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,315,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,012,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,750,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本中央 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-14

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　青木　充信

TEL.

鑑定評価額

280,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,000,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区下通１丁目３番３｢下通１－３－７｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:5.5	店舗ＲＣ5	小売店舗が建ち並ぶ繁華な中心商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	熊本 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

熊本駅　北東方

2.6km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に位置する繁華街である。昨今のコロナ禍における店舗収益力の低下が指摘される一方、県下を代表す
る商業地域としてのブランド力は健在であり、地価は当面底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,410,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,790,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部のアーケード街及びその周辺エリアを主とする商業地域である。主な需要者としては、県内外
の法人事業者・不動産業者が想定される。県下を代表する商業地域としてのブランド力は健在で、コロナ禍の影響が徐
々に和らぐなか、地価は今後の本格的な市況回復を見据え、当面底堅く推移するものと予測する。需要の中心となる価
格帯は、画地規模に応じたばらつきが見られ明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、市中心部に位置する商業地域（アーケード商店街）であり賃貸市場の成熟度は相対的に高いものの、収益
価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと等から、現実に生起した取引事例から求められた比準価格を
より市場の実態を反映した規範性が高いものとして重視し、収益価格を関連付けて調整を行い、前年指定基準地等の価
格との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊本中央 5-14              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,370,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもと
で持ち直している。中央区内の土地取引件数
は、直近一年半でみるとやや増加基調で推移
している。

近傍の熊本パルコ跡地で建設中の商業施設は
今春竣工予定。コロナ禍で増加した中心商業
地の空き店舗も足元では改善の兆しが窺われ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７熊本０１ -900207	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	２２７熊本０１ -900412	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,390)
c	２１１熊本０１ -900222	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業 (100,600)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,520,733	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	2,571,095	100 [ 102.0]	2,520,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	2,390,000
b	(　 ) 465,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	574,217	100 [ 22.6]	2,540,783		2,410,000
c	(　 ) 1,491,021	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,462,692	100 [ 54.0]	2,708,689		2,570,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -70.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,410,000 円／㎡]

熊本中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,094,521	6,409,752	19,684,769	9,686,000	9,998,769	（　0.9520） 9,518,828	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	211,529,511 円　　　　（　 1,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.00	ＲＣ5	455.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	118 ㎡	4.5 m x 25.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～４Ｆは店舗、５Ｆ部分は塔屋を想定

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	75.0	82.50	12,200	1,006,500	10.0	10,065,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	110.00	80.0	88.00	7,500	660,000	10.0	6,600,000
							0.0	0
3～ 3	店舗	110.00	80.0	88.00	4,000	352,000	10.0	3,520,000
							0.0	0
4～ 4	店舗	110.00	80.0	88.00	3,700	325,600	10.0	3,256,000
							0.0	0
5～ 5	塔屋	15.00

計		455.00	76.2	346.50		2,344,100		23,441,000
								0

⑨年額支払賃料	2,344,100 円　×　12ヶ月　＝　 28,129,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,129,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,250,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,878,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,441,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 215,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,094,521 円　　　　（　 221,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	収熊２３１０７００９　　　　-17	13,480 ( 13,312)	100 [100.0]	[ 96.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	13,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,302 円/㎡　月額支払賃料（　 12,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	収熊２３１０７００９　　　　-16	6,481 ( 6,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [100.0]	11,784
c	収熊２３１０７００９　　　　-15	4,606 ( 4,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 40.0]	100 [100.0]	11,515

熊本中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	725,000 円	145,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,687,752 円	28,129,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,329,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	145,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,409,752 円　（　　　　　　 54,320 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 303,000 円／㎡　×　 455.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,686,000 円（　　　　　 82,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,094,521 円
②総費用	6,409,752 円
③純収益　①－②	19,684,769 円
④建物等に帰属する純収益	9,686,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,998,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,518,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,529,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,790,000 円／㎡）