別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
熊本中央 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-6 熊本県 熊本第1 氏名  不動産鑑定士 戸取 憲正   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  1㎡当たりの価格 583,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
470,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
熊本市中央区中央街4番30
「中央街4-25」
②地積
 (㎡)
218  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
駐車場整備地区


(100,600)

1:2
店舗兼住宅

SRC11
中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域
南西20m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.6km
(2)



①範囲 東    90 m、西    20 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

20m市道 交通

施設
熊本駅北東方

2.6km
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
熊本市中心部の商業地であり、感染症等の影響により、地価は暫く弱含み乃至横ばいで推移するものと予測する
。多様な用途の土地利用が見込まれる商業地で、感染症終息後には早期の需要回復が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           600,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           373,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心部に位置する商業地域、すなわちアーケード街及びその周辺地域を含む圏域と判定した。需
要者は、資金力を有する地元法人及び個人事業者を中心として、県外の法人、投資家等に及ぶ。店舗や事務所ビルが多
数を占める。コロナ禍にあって、不動産市況は様子見姿勢の状況にあるが、先行投資的な不動産取得も一部みられる。
市場の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、賃貸物件が多く見られる地域であるが、収益価格は試算の過程において想定要素を多分に含み、収益価格
の信頼性には限度がある。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映し
た客観的で説得力の高い価格である。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して、前年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          583,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
感染症による厳しい状況が緩和される中で、
景気は持ち直している。但し、海外景気の下
振れや物価上昇、感染者数の拡大等の下押し
リスクがある。

感染症の拡大懸念等が残るものの、感染症に
よる経済への影響は和らぎ、客足の回復がみ
られてきている。地価は弱含み乃至横ばいで
推移。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 熊本中央 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 231熊本
01
-261
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北15m市道、
中間画地




商業

(100,600)
b 231熊本
01
-273
熊本市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南東15m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 231熊本
01
-244
熊本市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 南東3m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(100,240)
d 231熊本
01
-169
熊本市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北西10m県道、
北4m、角地




商業

(100,600)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
821,730  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

821,730 
100
[ 133.6]

615,067 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

615,000 
b (            
328,826  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

365,362 
100
[  62.1]

588,345 

588,000 
c (            
336,566  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

336,566 
100
[  55.7]

604,248 

604,000 
d (            
600,644  
100
[ 120.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

508,553 
100
[  86.1]

590,654 

591,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +2.0 環境     +35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -36.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -15.0 交通・接近   -3.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 買進み

%/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -13.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     600,000 円/㎡]  



熊本中央 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

34,143,037 

8,504,742 

25,638,295 

21,619,400 

4,018,895 
( 0.9504
3,819,558 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       81,267,191 円    (     373,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
熊本中央 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
高層店舗兼事務所 180.00 RC7 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
100 %   600 %   600 %   218 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路:市道        20.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階を店舗、2階~7階を事務所と想定 ⑦有効率   78.0 %
の理由
類似不動産の有効率を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
180.00 

75.0 

135.00 

4,000 

540,000 
6.0  3,240,000 
0.0  0 

 2 2
事務所
180.00 

80.0 

144.00 

3,120 

449,280 
6.0  2,695,680 
0.0  0 

 3 7
事務所
180.00 

80.0 

144.00 

2,900 

417,600 
6.0  2,505,600 
0.0  0 
塔屋
    
機械室
20.00 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,280.00 

78.0 

999.00 


3,077,280 
18,463,680 
0 
⑨年額支払賃料      3,077,280 円 × 12ヶ月 =       36,927,360 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      999.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       36,927,360 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =       2,954,189 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,973,171 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        18,463,680 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =          169,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   34,143,037 円    (        156,619 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 231(収)7
005

    -10
2,536  
  2,530
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

3,729 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,020 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,000 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 231(収)7
005

    -11
2,937  
  2,929
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 90.0]
100
[ 80.0]

4,294 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
熊本中央 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,585,000 円          317,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,215,642 円            36,927,360 ×       6.0 %
③公租公課  土地             1,058,600 円     査定額
 建物             2,694,500 円          317,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       634,000 円          317,000,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       317,000 円          317,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  8,504,742 円 (              39,013 円/㎡)  (経費率    24.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 317,000,000 円                          設計監理料率
  236,000 円/㎡ ×    1,280.00 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0682        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0523 ×  40 % + 0.0629 ×  30 % + 0.0946 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
21,619,400 円  
(             99,172 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 34,143,037 円      
②総費用 8,504,742 円      
③純収益 ①-② 25,638,295 円      
④建物等に帰属する純収益 21,619,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,018,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,819,558 円      

  (                         17,521 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              81,267,191 円


(                       373,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
熊本中央 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-6 熊本県 熊本第1 氏名  不動産鑑定士 村坂 亮   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  1㎡当たりの価格 577,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
470,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
熊本市中央区中央街4番30
「中央街4-25」
②地積
 (㎡)
218  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
駐車場整備地区


(100,600)

1:2
店舗兼住宅

SRC11
中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域
南西20m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.6km
(2)



①範囲 東    90 m、西    20 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

20m市道 交通

施設
熊本駅 北東方

2.6km
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
熊本市中心部の商業地であり、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等による商業需要の停滞等を踏まえ、地価
は当面若干の弱含みで推移するものと予測するものの、一方で桜町地区等における発展的動向も期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           582,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           371,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心部に位置するアーケード街及び当該アーケード街の周辺地域を含む圏域であると判定した。
需要者の中心は県内外の法人のほか、個人投資家等が想定される。桜町地区における発展的動向の影響等も期待される
ものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等により、市場には不透明感等が存し、総じて需要は低調であると判断
される。なお、取引規模及び価格共に相当程度のバラつきが認められるため、市場の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること
等より収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          583,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の基調としては持ち直しているものの、
海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型
コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視
が必要である。

新型コロナウイルス感染症拡大の影響等によ
る商業需要の不透明感等を踏まえ、地価は若
干の弱含みで推移するものと予測する。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 熊本中央 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 231熊本
01
-240
熊本市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(100,480)
b 231熊本
01
-275
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
不整形 南東22m市道、
中間画地




近商

(90,300)
c 231熊本
01
-273
熊本市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南東15m市道、
中間画地




商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 227熊本
01
-900142
熊本市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南西38m県道、
中間画地




商業

(90,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
628,414  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

626,529 
100
[ 107.8]

581,196 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

581,000 
b (            
372,741  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

383,116 
100
[  65.3]

586,701 

587,000 
c (            
328,826  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

364,266 
100
[  63.4]

574,552 

575,000 
d (            
378,946  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

388,799 
100
[  66.1]

588,198 

588,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -34.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -36.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     582,000 円/㎡]  



熊本中央 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

34,111,083 

8,497,268 

25,613,815 

21,619,400 

3,994,415 
( 0.9504
3,796,292 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       80,772,170 円    (     371,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
熊本中央 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 180.00 RC7 1,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
100 %   600 %   600 %   218 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路:市道        20.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Fは店舗、2F~7Fは事務所利用を想定。 ⑦有効率   78.0 %
の理由
類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
180.00 

75.0 

135.00 

4,000 

540,000 
6.0  3,240,000 
0.0  0 

 2 2
事務所
180.00 

80.0 

144.00 

3,100 

446,400 
6.0  2,678,400 
0.0  0 

 3 7
事務所
180.00 

80.0 

144.00 

2,900 

417,600 
6.0  2,505,600 
0.0  0 
塔屋
    
機械室
20.00 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,280.00 

78.0 

999.00 


3,074,400 
18,446,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,074,400 円 × 12ヶ月 =       36,892,800 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      999.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       36,892,800 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =       2,951,424 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,941,376 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        18,446,400 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =          169,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   34,111,083 円    (        156,473 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 231収益07
976

    -4
5,423  
  5,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[130.0]
100
[100.0]

4,301 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,020 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,000 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 231収益07
976

    -5
3,414  
  3,397
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

4,057 
c 231収益07
976

    -11
3,305  
  3,292
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

3,968 
熊本中央 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,585,000 円          317,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,213,568 円            36,892,800 ×       6.0 %
③公租公課  土地             1,053,200 円     査定額
 建物             2,694,500 円          317,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       634,000 円          317,000,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       317,000 円          317,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  8,497,268 円 (              38,978 円/㎡)  (経費率    24.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 317,000,000 円                          設計監理料率
  236,000 円/㎡ ×    1,280.00 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0682        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0523 ×  40 % + 0.0629 ×  30 % + 0.0946 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
21,619,400 円  
(             99,172 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 34,111,083 円      
②総費用 8,497,268 円      
③純収益 ①-② 25,613,815 円      
④建物等に帰属する純収益 21,619,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,994,415 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,796,292 円      

  (                         17,414 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              80,772,170 円


(                       371,000 円/㎡)