別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本中央 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -20 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　圭亮   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区琴平本町１８４番４ ｢琴平本町５－８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 南熊本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 南熊本駅　北西方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか共同住宅等も混在する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見らない。住宅需要は比較 的安定的であり、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産に係る同一需給圏は、中心市街地に近い熊本市中央区の南部地域を中心として、熊本市内に形成された住宅 地域である。主な需要者は、熊本市内へ通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心となる。街路条件がやや劣る 地域であるものの、中心部への接近性は良好であり、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地が１， ２００～１，４００万円程度、新築戸建で３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパート等も散見されるが、標準地は画地規模が小さく、投資採算性の観点から共同住宅の想定は困難で ある。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比 準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比準価 格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [101.0] 100 70,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は横ばい傾向、世帯数は微増傾 向で推移しており、住宅需要は堅調である 街路条件はやや劣るものの、中心市街地に近 く、住宅需要は底堅い。地価は緩やかな上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％