鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -203	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、北西6m、角地		２中専 (80,200)
b	２３１熊本０１ -99	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２３１熊本０１ -90	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
d	２３１熊本０１ -59	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２２７熊本０１ -900362	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,668	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 96.9]	152,538	100 [ 93.8]	162,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 161,261	100 [ 125.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,814	100 [ 86.4]	156,035		158,000
c	(　 ) 169,198	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	173,936	100 [ 105.0]	165,653		167,000
d	(　 ) 183,733	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,090	100 [ 114.2]	161,200		163,000
e	(　 ) 149,728	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	151,210	100 [ 90.9]	166,348		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
b	限定価格	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

熊本中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は分譲マンション適地で、賃貸用建物を想定する収益還元法よりも分譲マンションを想定する開発法が現実的なことから、収益還元法は適用外とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
948,120,789	750,623,233	12	506,000	2,310.00	295,000	2,486.00
⑧開発法による価格	197,497,556 円　　　　（　 160,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,238 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,238.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
424.00 ㎡	2,486.00 ㎡	2,410.00 ㎡	76.00 ㎡	2,310.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 33 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.2 ％）	（ 200.8 ％）	（ 194.7 ％）	（ 6.1 ％）	（ 92.92 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.2 ｍ 23.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

506,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 506,000 円／㎡　　×　　 2,310.00 ㎡　　＝　　　　 1,168,860,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,168,860,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 2,486.00 ㎡　　＝　　　　 755,371,100 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,168,860,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 140,263,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

895,634,300 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	58,443,000 円	( 5 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 52,183,755 円
	販売総額(2期)	58,443,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 49,308,359 円
	販売総額(3期)	1,051,974,000 円	( 90 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 846,628,675 円
収入合計		－	－	－	－	948,120,789 円
支出	建築工事費(1期)	113,305,665 円	( 15 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 104,071,253 円
	建築工事費(2期)	113,305,665 円	( 15 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 97,420,211 円
	建築工事費(3期)	528,759,770 円	( 70 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 425,545,863 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	70,131,600 円	( 50 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 64,415,875 円
	販売管理費(2期)	70,131,600 円	( 50 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 59,170,031 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	750,623,233 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	948,120,789 円　　－　　　　　　 750,623,233 円　　＝　　　　　 197,497,556 円 160,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本中央 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 -18

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　椎葉　和馬

TEL.

鑑定評価額

201,000,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区水前寺５丁目２９８番｢水前寺５－２１－２５｣				②地積　(㎡)	1,238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ7	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	水前寺 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 130 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

水前寺駅南東方

1.0km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は富裕層を中心として従来から人気の高い住宅地域で、マンション用地としての土地需要も堅調であり
、今後も地価は高い上昇率を維持するものとみられる。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 153,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊本市中心市街地の東部周辺にある住宅地域と判定した。対象不動産が存する地域は、住環境、利便性に
優れる高級住宅地域であり、富裕層を中心とする戸建住宅用地としての土地需要、マンション用地としての土地需要は
依然として堅調に推移している。主たる需要者は自己利用目的の富裕層、大規模画地についてはマンション開発事業者
であり、需要の中心となる価格帯は㎡単価１５万円～１７万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性に着目した価格であり、想定項目を含むものの、対象不動産の
最有効使用に則した試算価格として一定の説得力を有する。よって、同一需給圏内の規範性の高い取引事例から求めら
れ、現実の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準価格を重視しつつ、開発法による価格を十
分に関連付け、さらに代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 212,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[103.0]

100
[136.5]

[101.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の住宅投資は全体として底堅く推移して
いるものの、建築資材の価格高騰等、全国的
な物価高の影響が懸念される。

利便性、住環境が良好な高級住宅地域であり
、マンション用地を含めた土地需要は堅調に
推移しており、地価は上昇傾向を維持してい
る。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -59	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２３１熊本０１ -90	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	２３１熊本０１ -151	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
d	２３１熊本０１ -215	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		２中専 (71,207)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,733	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,447	100 [ 111.7]	165,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 169,198	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	173,766	100 [ 107.1]	162,246		164,000
c	(　 ) 162,283	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	160,254	100 [ 100.0]	160,254		162,000
d	(　 ) 170,729	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	166,481	100 [ 102.9]	161,789		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

熊本中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は分譲マンション適地であり、賃貸用建物の想定よりも分譲マンション想定が現実的なことから、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
865,893,799	676,341,146	13	465,000	2,310.00	275,000	2,486.00
⑧開発法による価格	189,552,653 円　　　　（　 153,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,238 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,238.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
424.00 ㎡	2,486.00 ㎡	2,410.00 ㎡	76.00 ㎡	2,310.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 33 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.2 ％）	（ 200.8 ％）	（ 194.7 ％）	（ 6.1 ％）	（ 92.92 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.2 ｍ 23.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

465,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 465,000 円／㎡　　×　　 2,310.00 ㎡　　＝　　　　 1,074,150,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,074,150,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 286,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 286,000 円／㎡　　×　　　 2,486.00 ㎡　　＝　　　　 710,996,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,074,150,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 107,415,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

818,411,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	53,707,500 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 48,014,505 円
	販売総額(2期)	53,707,500 円	( 5 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 45,168,008 円
	販売総額(3期)	966,735,000 円	( 90 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 772,711,286 円
収入合計		－	－	－	－	865,893,799 円
支出	建築工事費(1期)	71,099,600 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 65,539,611 円
	建築工事費(2期)	71,099,600 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 61,024,787 円
	建築工事費(3期)	568,796,800 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 454,639,282 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	53,707,500 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 49,507,574 円
	販売管理費(2期)	53,707,500 円	( 50 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 45,629,892 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	676,341,146 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	865,893,799 円　　－　　　　　　 676,341,146 円　　＝　　　　　 189,552,653 円 153,000 円／㎡