別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -16 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　笹川　鼓   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区水前寺４丁目６３９番 ｢水前寺４－２９－３｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ3 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 水前寺駅北東方 950m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅等もみられる住宅地域。中心地への接近性も優れ、住環境も良好なため土地価格は今 後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心部（水前寺地区、新大江地区等）から中央区東部までを中心とした住宅地域。主な需要者は 、賃貸経営目的の事業者等もみられるが、自用での居住目的の高所得者が中心である。公共施設へも接近しており、比 較的高位な住宅地域で、需要は安定的に推移している。中心価格帯は画地規模によりバラツキがあるが、６０坪前後 ２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、共同住宅等もみられるが、対象標準地の画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実的 ではないため収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者は個人であり、その取引においては、市場にお いて成立した取引価格を重視することから比準価格の説得力は高いものと判断される。したがって、市場を反映した比 準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    212,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [103.0] 100 [152.3] [100.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本県内の景気は、緩やかに持ち直している 。引き続きコロナの影響下ではあるが、個人 消費等も持ち直している。 特段の変動はないが、住環境の良好な地域で あり、堅調な地価需要を背景に地価は強含み 傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％