鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -146	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	袋地等	北9m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	２３１熊本０１ -251	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	２３１熊本０１ -252	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
d	２２７熊本０１ -900362	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２２７熊本０１ -900260	熊本市西区		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、北西5.5m、角地		準工特別用途地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,228	100 [ 70.0]	[ 101.3] 100	100 [ 89.0]	100 [ 80.0]	148,836	100 [ 101.0]	147,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 125,815	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	125,566	100 [ 87.4]	143,668		145,000
c	(　 ) 131,416	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	138,124	100 [ 95.8]	144,180		146,000
d	(　 ) 149,728	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	150,914	100 [ 102.9]	146,661		148,000
e	(　 ) 142,275	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	142,554	100 [ 97.9]	145,612		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	売急ぎ	％／月 +0.18	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

熊本中央 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,564,950	2,829,197	9,735,753	8,385,000	1,350,753	（　0.9749） 1,316,849	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,018,064 円　　　　（　 57,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	257.00	ＲＣ3	739.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	489 ㎡	24.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

標準設計仕様。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～ 3	住宅	257.00	84.0	216.00	1,730	373,680	3.0	1,121,040
							0.0	0
2～ 2	住宅	241.45	89.5	216.00	1,680	362,880	3.0	1,088,640
							0.0	0
1～ 1	住宅	241.45	89.5	216.00	1,680	362,880	3.0	1,088,640
							0.0	0
～

～

計		739.90	87.6	648.00		1,099,440		3,298,320
								0

⑨年額支払賃料	1,099,440 円　×　12ヶ月　＝　 13,193,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 648.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,193,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 659,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,533,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,298,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,564,950 円　　　　（　 25,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収９６３１　　　　-35	1,435 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,681 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１収９６３１　　　　-36	1,385 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,697
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	129,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	791,597 円	13,193,280　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	129,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,829,197 円　（　　　　　　 5,786 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 739.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,385,000 円（　　　　　 17,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,564,950 円
②総費用	2,829,197 円
③純収益　①－②	9,735,753 円
④建物等に帰属する純収益	8,385,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,350,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,316,849 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,018,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本中央 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 -15

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　中西　信久

TEL.

鑑定評価額

73,400,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区京町２丁目２１０番１｢京町２－７－１３｣				②地積　(㎡)	489 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ1	市街地中心に近い閑静な既成住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	上熊本 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

従来から名声のある優良住宅
地

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

上熊本駅　南東方

700m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心にアパート等も見られる県道背後の住環境が良好な既成住宅地域である。市中心部・最寄り駅に
比較的近い文教地区であるため、需要は安定しており、今後も地価は上昇傾向を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、居住環境が良好な従来から名声のある中央区京町・新屋敷・水前寺・大江等の住宅地域。需要者は熊本
市内の富裕層、不動産開発業者・マンション業者等である。中心商業地に比較的近く、教育環境にも恵まれること等か
ら、需要は堅調である。小画地の更地は２，５００万円程度であるが、土地は４，５００～５，５００万円前後、新築
戸建物件は７，５００～８，５００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸マンション、共同住宅等の収益物件も混在し、分譲マンション、一般住宅の賃貸も見られるが、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。特に、居住の快適性を重視する住宅地域であるので
本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているもの
と判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 212,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[103.0]

100
[141.4]

[101.0]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気はウィズコロナの下、基調的には持
ち直しており、市中心部に比較的近い品等良
好な住宅地の需要は堅調である。

中心商業地に比較的近く、教育環境や住環境
に恵まれた準優良住宅地域である。従来から
富裕層に人気が高く、需要は堅調に推移して
いる。

規模がやや大きいが、需要は安定している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２７熊本０１ -900296	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	２２７熊本０１ -900268	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、南3.5m、二方路		近商 (90,240)
c	２２７熊本０１ -900362	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２３１熊本０１ -146	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	袋地等	北9m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,592	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 77.0]	150,380	100 [ 98.8]	152,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 116,001	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	115,213	100 [ 83.3]	138,311		140,000
c	(　 ) 149,728	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	152,396	100 [ 101.0]	150,887		152,000
d	(　 ) 73,228	100 [ 70.0]	[ 102.0] 100	100 [ 89.0]	100 [ 80.0]	149,865	100 [ 102.0]	146,926		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.28	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

熊本中央 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,456,333	2,826,354	9,629,979	8,385,000	1,244,979	（　0.9749） 1,213,730	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	25,824,043 円　　　　（　 52,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	257.00	ＲＣ3	739.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	489 ㎡	24.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	257.00	84.0	216.00	1,682	363,312	3.0	1,089,936
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	241.45	89.5	216.00	1,682	363,312	3.0	1,089,936
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	241.45	89.5	216.00	1,682	363,312	3.0	1,089,936
							0.0	0
～

～

計		739.90	87.6	648.00		1,089,936		3,269,808
								0

⑨年額支払賃料	1,089,936 円　×　12ヶ月　＝　 13,079,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 648.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,079,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 653,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,425,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,269,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,456,333 円　　　　（　 25,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収０４４４８　　　　-1	1,452 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,686 円/㎡　月額支払賃料（　 1,682 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１収０４４４８　　　　-2	1,260 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	129,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	784,754 円	13,079,232　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	129,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,826,354 円　（　　　　　　 5,780 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 739.90 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,385,000 円（　　　　　 17,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,456,333 円
②総費用	2,826,354 円
③純収益　①－②	9,629,979 円
④建物等に帰属する純収益	8,385,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,244,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,213,730 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,824,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,800 円／㎡）