別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本中央 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　毅彦   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区渡鹿５丁目７６７番９ ｢渡鹿５－５－４１｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 東海学園前 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都心周辺部に位置する既成住 宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東海学園前駅　西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 白川左岸の戸建住宅を中心に共同住宅も介在する地域である。白川に架かる竜神橋の移設も終わり交通環境も改 善されつつある。大型商業施設にも近く、将来的には住宅地としての熟成が進むものと認められる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市中心部に近い渡鹿地区・黒髪地区周辺の既存住宅地域で、需要者は、熊本市及びその周辺市町の居 住者が中心と認められる。大型商業施設・医療施設との接近性にも優れており熟成した住宅地域として需要は底堅い。 画地規模によっては共同住宅等の集合住宅利用も可能であり、戸建住宅に対する需要の中心となる価格帯は、土地は１ ，５００万円前後・新築戸建物件は３，５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性ないし快適性の共通する取引事例から試算した比準価格は、近隣地域の標準的な住宅地価格としての性格を 有すると考える。対象標準地周辺には賃貸マンション等の集合住宅もみられるが、対象標準地の画地規模が小さいため に収益価格は試算しなかった。戸建住宅地は自用目的の取引が一般的であるので、代表標準地との均衡を考慮しつつ、 比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.0] 100 [141.6] [103.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス対策による経済支援の効 果もあり、景気は持ち直しつつある。戸建住 宅・マンション需要は堅調に推移している。 当市中心部に近い生活利便性に優れた既存の 住宅地である近隣地域への宅地需要は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％