別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -11 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区大江２丁目９０６番１１ ｢大江２－１４－２８｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等の混在する既成住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 水前寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 水前寺駅　北東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 各種生活関連施設へのアクセスに優れた住宅地域である。今後も住宅地としての市場競争力を高めつつ、地価は 相対的な割安感から当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中央区を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である 。地域内は４ｍ道路を中心とする既成の住宅地域であるが、各種生活関連施設へのアクセスに優れるとともに閑静な居 住環境を有している。地価は近時における堅調な住宅地需要を背景として、当面上昇傾向で推移するものと予測する。 需要の中心となる価格帯は、土地は概ね２，１００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は面積が小さく、賃貸市場のニーズに合致した建物のレイアウト等が困難であり、事業収支の観点から共同住宅 を想定することが非現実的であるため収益価格の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であ り、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求めら れた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもと で持ち直している。中央区内の土地取引件数 は、直近一年半でみるとやや増加基調で推移 している。 近隣地域の属する大江２丁目地区は、直近５ 年間でみると人口・世帯数ともに増加傾向で 推移している（熊本市住民基本台帳）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％