別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区本山４丁目２１４番 ｢本山４－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、寮 等が混在する既成住 宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 熊本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 熊本駅　東方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ「熊本」駅や生活関連施設への接近性に優れた住宅地域である。今後も徐々に住宅地としてのポテンシャル を高めつつ、地価は安定的な住宅地需要を背景に当面やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中央区を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である 。周辺エリア一帯では狭隘な街路も混在する既成住宅地域であるが、駅、小中学校をはじめとする生活関連施設へのア クセスに優れた立地特性を有し、近時における堅調な住宅地需要を背景として、地価水準は当面やや強含みで推移する ものと予測する。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね１，７００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模がやや小さく、かつ形状が不整形であることから、経済合理性を有する賃貸住宅の経営が困難なため収益価格 の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であり、利便性・快適性を志向する自用目的での取 引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との均 衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもと で持ち直している。中央区内の土地取引件数 は、直近一年半でみるとやや増加基調で推移 している。 ＪＲ熊本駅ビルが２０２１年４月に開業。今 後も周辺エリアでのマンション開発等による 居住人口の増加など、様々な波及効果が期待 されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％