別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区坪井４丁目２３９番２ ｢坪井４－２－３１｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 上熊本 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 上熊本駅　東方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市中心部への接近性が良好な既成住宅地域で、生活利便性は高いものの街路が入り組んでおり、一般住宅の ほかアパートや併用住宅等も混在する等、住環境はさほど高くない。当面の間現状を維持するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坪井、子飼、壺川、黒髪地区等を中心とする圏域である。主たる需要者は所得水準の高い個人等で、中 心となる規模・価格帯は、規模についてはややバラツキが指摘されるが、土地で概ね総額１，５００～２，０００万円 前後、土地建物総額で４，０００～４，５００万円前後である。街路が入り組んでおり、各画地の配置も雑然とするが 、熊本市中心部への接近性に優れ規模がまとまれば賃貸マンション等の立地も見られる等、需要は概ね安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺においては一部で共同住宅等も見受けられるが、対象標準地の規模、間口、奥行等を勘案すれば、合理的な賃貸経 営を実現させる賃貸用建物の想定が困難であることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事 例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 95,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地域については、低金利等を背 景に利便性の高い地域を中心に人気が高く、 住宅地需要は堅調。 市中心部への接近性に優る利便性の高い地域 で、周辺において近年まとまった規模の画地 には中高層の賃貸マンションの建設が相次い でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％