別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新上五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　健夫   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町有川郷字大橋２７６０番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗兼住宅等 が見られる近隣商業 地域 北西12m道路 水道 つつじが丘停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    85 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 つつじが丘バス停北方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 有川地区の商業地域で、今後も概ね現状を維持すると予測する。背後人口の減少と後継者不足等の影響により商 況は低下し、需要は弱い。地価水準は今後も下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新上五島町の商業地域であるが、周辺離島をも含む。需要者の中心は町内の店舗等を営む個人または法人 で、外部からの転入者は少ない。近隣地域は背後人口の減少、経営者の高齢化等の影響から商業地としては衰退傾向に ある。取引が極めて少なく、規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、外部 からの転入者は少なく、自用の建物が大部分である。賃貸需要は乏しく、賃貸市場は成熟していないため、収益価格は 試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等 にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [139.7] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 離島地域は人口の減少傾向等が顕著で不動産 需要は弱い。 背後人口の減少の影響等で、有川地区の商況 は低下傾向にある。需要は弱く、地価は下落 傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％