別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 波佐見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   波佐見 -2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 5,570,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡波佐見町岳辺田郷字庄ノ谷７７１番８ ②地積 　(㎡) 398   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る町道沿いの住宅地 域 西7m町道 水道 川棚 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   250 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 小鳥居病院前バス停南 方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農地もみられる波佐見町南部の住宅地域で、当面は現状維持で推移すると予測する。東彼３町の中で は人口減少率も比較的小さく、需要は回復傾向にあり地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は波佐見町の住宅地域を中心として、広域的には隣接市町の住宅地域に及ぶ。需要者は同一需給圏内に居住 する一次取得者が中心となる。町中心部から離れているが、周辺では宅地開発も見受けられ、キャノンが存することに よる生産年齢人口の下支え効果もあり、東彼３町の中では一定の需要が見込まれ需要は緩やかな回復傾向にある。取引 自体が少なく、地縁的取引が占める割合も大きいことから、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は賃貸市場が未成熟であり、自用の戸建住宅が標準的であるため、収益還元法は非適用が適当と判断した。価 格形成上、快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 であることから、現実の市場に基礎を置く実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動 向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 99.1] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に物価上昇の影響がみられるも のの、感染症の影響が和らぐ中で、全体とし て持ち直している。 一般住宅等が見られる町道沿いの住宅地域で 、特別の変動要因はない。需要は緩やかな回 復傾向にあり、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％