別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川棚 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川棚 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡川棚町下組郷字原田５６番１ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東6m町道 水道、下水 川棚 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 長崎川棚医療センター バス停南東方 380m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動は無く、中心部近くの住宅地域としての現状を当分の間維持していくものと予測する。地価は長 期下落に伴い底値圏内にあり需要は堅調で、今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川棚町、東彼杵町、波佐見町の東彼３町内の住宅地域である。需要者の中心は川棚町居住者で、町中心 部外周の利便性が良好な住宅地であるため町外からの転入者も見られる。先行きに不透明感があるものの、周辺には住 宅の新築も見られる等、需要は比較的堅調である。長年の長期下落により地価は底値圏にあるものと思料する。土地は ２００㎡程度で５００万円程度、新築の戸建住宅は２２００万円～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郡部の住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるが、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されてい ないため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、市場性を反映する比準価格をそのまま採用し代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 55.1] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は一部に物価上昇の影響が見られるも のの、新型コロナの影響が和らぎ全体として 回復基調にあるが、資源高等、今後について は不透明である。 川棚町中心市街地外周の普通住宅地域で、需 要は回復基調にあり、地価は相対的に強含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％