別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東彼杵 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東彼杵 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 事務所 ＬＳ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西18m国道、北西側道 水道、下水 彼杵 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 彼杵駅南東方 260m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東彼杵町中心部の国道沿いに存する商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、人口減少や郊外店舗への顧 客流出等により商業地への需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東彼杵町、川棚町、波佐見町及び周辺市町を含む商業地域である。需要者の中心は地縁性の強い個人事業 主である。人口減少や郊外店舗への顧客流出などにより旧来型商店街は衰退傾向にあり、近隣地域も例外ではなく店舗 の閉鎖や空地が多くなるなど需要は極端に弱い。商業地は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要 の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、近隣地域は旧来からの商業地域で、自用の建物が大部分 で賃貸需要はほとんどなく賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [143.5] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続く中、利便 性の高い都市部と、人口減が続く市部周辺や 郊外等とでは、二極化が進んでいる。 東彼杵町中心部の国道沿いに存する商業地域 で、人口減少や郊外店舗への顧客流出等によ り商業地としての需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％