別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東彼杵 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東彼杵 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字東宿上２４５番 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:4.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南西5.5m町道 水道、下水 彼杵 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 彼杵駅南東方 580m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東彼杵町中心部背後に存する住宅地域で、地域に特別な変化は見られないが、人口減少・高齢化等による経済力 の低下は否めず、宅地への需要は弱いことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東彼杵町、川棚町、波佐見町及び周辺市町を含む住宅地域である。需要者の中心は地元地縁者がほとんど で、同一需給圏外からの転入者はあまり見られない。需要者は限定的で、人口減少・高齢化等が進行している地域であ ることから需要は弱い。同一需給圏内は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見 出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、近隣地域は戸建住宅が標準的使用である地域で、かつ、 自用の建物が大部分で賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視 する住宅地域であるため比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続く中、住宅 地では、利便性の高い都市部と、人口減が続 く市部周辺や郊外等では二極化が進んでいる 。 東彼杵町中心部背後に存する住宅地域で、人 口減少・高齢化等による需要の減退は否めず 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％