別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 南島原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 5-3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１ ②地積 　(㎡) 523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ商業地 域 南10m国道 水道 下町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 下町停西方近接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現況に特段の変化はないが、島原半島内では多くの郊外型量販店による競争が激しい中、島原市でイオンがオー プンした。背後地人口の減少と相まって地価は当分の間下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿いの商業地域及び近隣型商業地域の圏域。需要者は地場の個人商店主を中心に全 国的な大型店や県内の主要スーパー等もみられるが、背後地人口の減少、ネット販売、さらには島原市における大型商 業施設の開業等があり、郊外型大型店舗等が顧客を奪い合う状況となっている。規模等の個別性、取引の目的等により 取引価格はまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ない取引事例であったが適切に比準し概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は自用の店舗 が多いため賃貸市場が未熟成と判断して適用しなかった。市場では取引価格を指標に価格が決定されることが一般的で あることから、市場を反映した比準価格を標準に、採用した取引事例の内容・特性等を再吟味し、さらに代表標準地と の均衡、単価と総額との関連を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [ 76.6] [ 97.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は都市部を中心に緩やかな回復基 調が続いているが、人口減少、高齢化が続く 南島原市においては需要の回復はみられない 。 背後地人口の減少、ネット販売による顧客の 減少、島原市に大型商業施設がオープンした こと等から需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％