別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 南島原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -6 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町山川字東力野１２００番１ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ県道沿いの 住宅地域 東8m県道 水道 山川停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 山川停北方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに店舗等も見られる住宅地域で地域的に衰退傾向が認められる。人口減少・高齢化等により需要は弱く 地価は下落傾向が続いており、この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の一般住宅地域及び混在住宅地域の圏域。需要者の中心は市内居住者が殆どで市外からの転入 者は少ない。県道沿いに位置するため小規模店舗も若干みられるが、商勢は弱く農地も多い。人口減少・高齢化等によ り宅地需要は弱く、また需要を喚起する要因は見当たらず地価は下落傾向が続いている。取引が少なく市場の中心とな る価格帯を把握しづらいが、標準的規模の５００㎡で８５０万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に適正な補修正を施して求めた価格で取引の実体を反映した実証的な価格である。収益価 格は自己使用の建物がほとんどで賃貸市場が発達していないため試算することができなかった。取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向 の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.6] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は都市部を中心に緩やかな回復基 調が続いているが、人口減少、高齢化が続く 南島原市においては需要の回復はみられない 。 県道沿いに一般住宅を中心に店舗や営業所も みられるが、商業地的要素は薄れてきており 、人口減少や高齢化と相まって衰退傾向が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％