別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 南島原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -5 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 7,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市西有家町須川字甘水３１８３番 ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模農家住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 南5m市道、西側道 水道 上原停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 上原停北東方 150m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的に特段の変動要因がない農家集落地域で現状で推移すると予測する。人口減少・高齢化・後継者不足等に より宅地需要は弱く地価の下落傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の農家集落地域の圏域。需要者は近隣地域及びその周辺地域の農業従事者が中心で外部からの 転入者はほとんどいない。宅地取引は極端に少なく、人口減少・高齢化・後継者不足が進行する中、宅地需要を喚起す る特段の要因も見当たらず地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく把握しづらいが、 標準的規模の４５０㎡で３５０万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ない取引事例であったが適切に比準した結果、概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は賃 貸市場が弱い農家集落地域に存することから新規の収益物件を想定することが現実的でないため試算できなかった。取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏ま え、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [128.2] [101.0] 100 7,650  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は都市部を中心に緩やかな回復基 調が続いているが、人口減少、高齢化が続く 南島原市においては需要の回復はみられない 。 地域要因に特段の変動要因はないが、小規模 な農家集落地域で人口減少、高齢化、後継者 不足が進んでおり宅地需要は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％