別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 南島原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -4 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市西有家町須川字飛町１６６３番７ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 西12m市道 水道 風呂川停 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 風呂川停南方 210m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が終了した南島原市でも高価格帯の住宅地域で現状で推移すると予測する。高価格帯による需 要減や人口減少・高齢化等により宅地需要は弱く、地価は当分の間下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南島原市の高価格帯の住宅地域の圏域。需要者の中心は南島原市を中心とした圏域内の居住者がほとんど である。土地区画整理事業が行われた住宅地域で、市内でも特に居住環境が良好な地域ではあるが、人口減少・高齢化 が進行する中、未だ空地も目立ち宅地需要の低迷が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地が標準的規模で４０ ０万円程度、新築戸建物件で２１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域土地区画整理事業が行われた住宅団地であり、自用目的での取引が中心で賃貸市場が発達していないため収益 価格は試算しない。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び 単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [ 79.9] [101.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は都市部を中心に緩やかな回復基 調が続いているが、人口減少、高齢化が続く 南島原市においては需要の回復はみられない 。 南島原市において居住環境が優れる区画整然 とした住宅地域であるが、高価格帯のため需 要者層が限られ宅地需要は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％