別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 雲仙 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗 Ｗ1 小売店舗が建ち並ぶ 既成商業地域 北5.5m県道 水道、下水 愛野 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 上石田停南方 430m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日用品店舗を中心に小規模な店舗・事業所が連たんするものの、空き家・空き地が増えている。周辺住宅地域で の人口が減少傾向であるため、店舗地需要が低く、当面は地価下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、雲仙市及び周辺市の近隣商業地域。需要者の中心は地場の個人事業者及び法人等である。千々石町の中 心部における商業地域であるが、小規模な日用品店舗が連たんするのみで住宅や空き家もあり繁華性に乏しい。背後に おける人口も減少しているため、店舗出店需要は低調で取引自体も少ない。また土地取引規模がまちまちであるため、 中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の店舗、事業所等、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算で きなかった。このような状況の中、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年標準価格も比較検討し、市場の需給動向の推移及び単価と総 額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気 は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激 な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化 している。 特段の変動要因はないが、人口減少が進んで いるため、買い手不在である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％