別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 雲仙 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市国見町土黒甲字源平山４４番３外 ②地積 　(㎡) 567   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:2.5 店舗 Ｓ2 各種店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西13.5m国道 水道 多比良 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３．５ｍ国道 交通 施設 多比良港停　南西方 200m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 国見町中心部に近い国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はない。背後人口の減少などから宅地需要は 弱含みで推移している。地価は下落傾向にあり、この傾向は当分の間、続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿い、及びその背後に存する商業地域一円である。需要者は雲仙市内の個人・法人 事業者が主で、圏外からの需要は少ない。近隣地域は、国道沿いの商業地域であるが背後人口の減少や圏域内に存する 大型店舗等への顧客流出の影響により商況は衰退化しつつある。取引が少ない上に、顕在化した取引価格はバラツキが 大きく需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例から求めた市場性を反映した価格で説得力を有する。収益価格は賃貸需要が乏しく新規の収 益物件を想定するのが困難と判断し試算しなかった。本件では、近隣地域が取引価格の水準を指標に価格決定されるの が通常であるため、比準価格を標準に、決定に際しては市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、下記代表標 準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [ 89.4] [100.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化等により地域経済は低迷し ている。住宅地、商業地共に宅地需要は弱く 、地価の下落が続いている。 背後地は過疎化・高齢化等が進み、島原半島 内での大型店舗等との競合による顧客の減少 もあり需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％