別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 雲仙 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷４６９番３ ②地積 　(㎡) 521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西7.5m市道 水道 多比良 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    45 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 国見塩屋停　南東方 400m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はない。国見町中心部の利便性の良い住宅地域で、人口減少、高齢化が進む中、宅地需要 は弱含みで推移している。地価は下落傾向にありこの傾向は、当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国見町を中心とする島原半島内の住宅地域一円である。需要者は国見町在住者が大半を占め、圏外からの 転入者は少ない。近隣地域は国見町中心部に位置する利便性の良い住宅地域であるが人口減少・高齢化が進む中で宅地 需要は従来から弱含みで推移している。取引が少ない上に、顕在化した取引価格はバラツキが大きく需要の中心となる 価格帯を見出すのが難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例を収集選択して求めた市場性を有する価格で、説得力に富む。収益価格は賃貸需要が乏しく 賃貸市場が未成熟なため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で取引価格の水準を指標に価格決 定されるのが通常であることから、比準価格を標準に、決定に際しては市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化等により地域経済は低迷し ている。住宅地、商業地共に宅地需要は弱く 、地価の下落が続いている。 町中心部の既成住宅地域で人口減少・高齢化 等により宅地需要は弱い。今のところ需要を 喚起する特段の要因はなく需要の減退が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％